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鹿晗撕名牌用替身_房贷收缩恐将是楼市调整“拐点”的终极导火索

2017-09-21 23:21

小Q导读:房贷紧缩、去杠杆已然生效,这会否改变当前“政策向左、市场向右”的局面?

文/克而瑞研究中心研究员/杨科伟、柏品慧

近日,北京主要商业银行开始取消首套房贷款利率优惠,且二套房贷款利率在基准上浮20%。而据融360数据显示,4月份在全国35个城市有122家银行首套房利率折扣上升,二套房款主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。利率水平作为资金供求量的外在表现,说明房贷紧缩、去杠杆已然开始奏效,这会不会成为改变当前“政策向左、市场向右”的调控尴尬局面的终极导火索?

◆◆

北京政策之严厉堪称“排头兵”

但持续“量跌价涨”说明收效甚微

今年以来,北京楼市调控政策不断升级,持续加码限购、限贷,二套房首付比例最高达80%,调整二套房认定标准,为一线城市之最;同时率先落地商办类项目限购,严禁“商改住”出售个人,提高企业投资房产出售期限至三年,加大专项整治及处罚力度。凡此种种的措施之严厉,都堪称是调控“排头兵”。

但市场效果却并不尽人意,虽然成交量持续低位徘徊,4月商品住宅成交量更是创去年以来正常月份之新低。然而房价却自去年10月以来反倒加速上涨,全市均价已破4万/平方米,说明调控收效甚微。

◆◆

资金与需求四处“外溢”,热点城市持续扩容

核心在于资产荒叠加高杠杆

尽管去年以来紧缩调控政策不断加码,甚至有些城市严厉水平远超2010-2014年那一轮调整,但城市楼市、地市火热程度超乎想象,热点一、二线城市房地产市场高温难降,大多数维持“量跌价涨”格局,周边三四线城市市场热度显著提升,并且热点三四线城市持续扩容,新增常熟、太仓、漳州等多市。

这种“政策向左、市场向右”的显著特征的出现以及维持,我们认为核心在于:本轮房地产市场上升背后的两大主导逻辑没有根本转变,购房者房价看涨预期强烈且一致。其一,资产荒,能够投资获利起码资金安全的投资标的严重匮乏,全社会尤其是中产阶层全面陷入资产保值增值的忧虑和恐慌。而投资房产获利的财富效应越发强化投资、投机购房冲动;其二,高杠杆,近年来,央行每年都会释放超12万亿元的“天量”信贷资金,在经济增长持续下行、民间投资持续低迷、企业坏账风险加大的情况下,银行信贷资金出于自身安全考虑绝大部分直接或间接都倾向为居民购房提供杠杆支持。2016年至今,当月新增住户中长期消费贷款(房贷、汽车贷为重要组成部分)占当月新增贷款总量的比重长期维持在50%以上水平。即便是信贷收缩的2017年3月份,比重依然高达37%,远高于2015年的水平。

◆◆

央行 “缩表”,资金开始趋紧难松

热点城市继续上行动力衰减

在去库存、去杠杆的情况下,实体经济增速企稳并有所回升,央行明显调降了货币投放力度,M2增速逐级回落。2017年4月,M2同比增长10.6%,创近8个月新低,远低于12%年度目标,预计年内信贷资金在现有基础上难见高增长。另一方面,受制于国际各大经济体普遍减税、吸引资金回流,且美元加息预期不断增强,资金外流趋势难以逆转,央行开始主动“缩表”,国内资金整体趋紧已成定局。

正基于此,我们认为主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象,随着资金偏紧预期不断强化,开发企业转向“现金为王”从而降价跑量,这也将是开发商“断臂求生”的无奈之举。热点城市房地产市场热度有望回归至正常水平。

与此同时,为了谨防资产价格泡沫,我们认为本轮房地产调控肯定会矫枉过正,“四限”(限购、限贷、限价、限售)城市将持续扩容,部分调控城市将进一步加码调控,调控政策将愈加严苛。目前,深圳、苏州已经出现“有价无市”的迹象,楼市成交持续缩量,高房价显著抑制成交量上行空间。鉴于部分二三线城市房价上涨过快,严重透支未来市场预期,尤其是那些经济基本面、人口规模、居民收入水平等多方面与深圳、苏州尚存在较大差距的二三线城市将面临更大的调整风险。

综合而言,鉴于央行开始主动“缩表”,资金偏紧的市场预期将不断强化,热点城市房地产市场将逐步回归理性。我们认为本轮房地产调控必将矫枉过正,部分城市已然出现“滞涨”的征兆,也许一夜之间房地产市场将发生突变,企业投资仍需慎之又慎,谨防高价拿地带来更大的投资风险。

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